Verborgen gebreken
Laatst bijgewerkt: 05-05-2025
Definitie
Verborgen gebreken zijn gebreken aan een bouwwerk die op het moment van oplevering niet zichtbaar waren en redelijkerwijs niet door een oplettende professional met normale vakkennis ontdekt konden worden.
Omschrijving
Verborgen gebreken komen aan het licht na de oplevering van een bouwwerk. Ze onderscheiden zich van zichtbare gebreken doordat ze niet direct zichtbaar zijn bij een inspectie. De beoordeling of een gebrek als 'verborgen' wordt beschouwd, kan uiteindelijk door een rechter worden bepaald. Belangrijk is ook dat het gebrek al bestond op het moment van de aanvaarding of oplevering. Zowel bij nieuwbouw als bestaande bouw kunnen verborgen gebreken voorkomen.
Aansprakelijkheid en meldingsplicht
Bij verborgen gebreken spelen aansprakelijkheid en meldingsplicht een belangrijke rol. Over het algemeen ligt het risico voor gebreken na oplevering bij de opdrachtgever, tenzij sprake is van een verborgen gebrek waarvoor de aannemer aansprakelijk is. Een verkoper heeft de plicht om gebreken die hij kent te melden aan de koper (meldingsplicht). Omgekeerd heeft een koper een onderzoeksplicht, wat betekent dat de staat van het pand goed bestudeerd moet worden voor de aankoop. Het niet voldoen aan de onderzoeksplicht kan betekenen dat de koper zelf opdraait voor de schade. Na de inwerkingtreding van de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb) per 1 januari 2024 is de aansprakelijkheid van de aannemer na oplevering gewijzigd. De aannemer blijft ook na oplevering aansprakelijk voor gebreken die bij oplevering niet zijn ontdekt, tenzij deze niet aan hem zijn toe te rekenen. Indien een verborgen gebrek wordt ontdekt, dient dit binnen een redelijke termijn schriftelijk gemeld te worden aan de bouwer of verkoper.
Voorbeelden van verborgen gebreken
Voorbeelden van veelvoorkomende verborgen gebreken in de bouw zijn onder andere scheuren in muren en fundering, vochtproblemen, lekkages in daken, problemen met leidingen, onvoldoende isolatie (thermisch of akoestisch), en problemen met de riolering. Ook slecht functionerende installaties of de aanwezigheid van asbesthoudende materialen die niet zichtbaar waren, kunnen als verborgen gebrek worden beschouwd.
Vergelijkbare termen
Gebreken in het verborgene
Gebruikte bronnen: